Husbesiktning och överlåtelsebesiktning – vad är egentligen skillnaden?

Husbesiktning och överlåtelsebesiktning – vad är egentligen skillnaden?

Begreppen husbesiktning och överlåtelsebesiktning används ofta som om de betyder exakt samma sak. I vardagligt språk är det också vanligt att en överlåtelsebesiktning helt enkelt kallas husbesiktning. Men begreppet husbesiktning är bredare. En besiktning av ett hus kan göras av många olika anledningar, medan en överlåtelsebesiktning har ett tydligt syfte: att undersöka en fastighets byggtekniska skick inför eller i samband med en försäljning.

Skillnaden blir särskilt viktig när man väljer besiktningsman. Det finns nämligen inte något generellt lagkrav som säger att den som utför en överlåtelsebesiktning måste vara certifierad. SBR Byggingenjörerna skriver uttryckligen att lagen inte ställer krav på hur en överlåtelsebesiktning ska utföras eller på besiktningsmannens yrkeskompetens. Det innebär att marknaden innehåller både besiktningsmän med dokumenterad utbildning, erfarenhet, ansvarsförsäkring och särskild kompetens inom överlåtelsebesiktningar och aktörer där motsvarande kvalifikationer inte har kontrollerats på samma sätt.

För en husägare, köpare eller säljare är därför själva benämningen på tjänsten mindre viktig än vad besiktningen faktiskt omfattar och vilken kompetens personen som utför den har. Ska besiktningen användas som en del av beslutsunderlaget vid en fastighetsaffär är det särskilt viktigt att förstå detta.

En husbesiktning är ett brett begrepp

Husbesiktning är i praktiken ett samlingsbegrepp snarare än namnet på en enda bestämd typ av besiktning. Ett hus kan exempelvis undersökas för att ägaren vill få bättre kunskap om byggnadens skick, planera framtida underhåll eller utreda misstänkta problem. Vad som ingår beror därför på vilket uppdrag beställaren och besiktningsmannen har kommit överens om.

Det betyder också att två tjänster som marknadsförs som husbesiktning kan skilja sig åt ganska mycket. Den ena kan vara en allmän okulär genomgång av byggnaden medan den andra kan vara betydligt mer omfattande och innehålla särskilda kontroller eller mätningar.

Ordet husbesiktning säger alltså inte i sig exakt vilken metod som används, vilka delar av huset som kontrolleras eller vilken juridisk betydelse besiktningen är tänkt att ha.

En överlåtelsebesiktning hör samman med en fastighetsaffär

En överlåtelsebesiktning är däremot knuten till överlåtelsen av en fastighet. SBR beskriver den som en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Syftet är att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning.

För en köpare har detta en direkt koppling till undersökningsplikten. Den som köper en fastighet har enligt jordabalkens regler en långtgående skyldighet att undersöka fastigheten. En professionell överlåtelsebesiktning kan vara en viktig del av detta arbete, men det är viktigt att känna till att en normal överlåtelsebesiktning inte automatiskt innebär att köparens hela undersökningsplikt är uppfylld.

En vanlig överlåtelsebesiktning har dessutom tydliga begränsningar. Installationer för bland annat el, värme, vatten, sanitet och ventilation ingår normalt inte. Inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden eller exempelvis radonmätning och vissa fuktmätningar ingår automatiskt.

Det är därför viktigt att läsa uppdragsbekräftelsen och besiktningsvillkoren och inte utgå från att ordet överlåtelsebesiktning betyder att precis allt i huset har kontrollerats.

Kunskapen hos besiktningsmannen är avgörande

En erfaren byggnadstekniker kan ha mycket goda kunskaper om exempelvis fuktskador, grundläggning, tak, fasader, våtrum och byggnadskonstruktioner och därmed vara väl lämpad för olika former av husbesiktningar.

Vid en överlåtelsebesiktning behövs samma byggtekniska förståelse, men uppdraget ställer också särskilda krav på hur observationer bedöms och dokumenteras. Besiktningsmannen behöver kunna identifiera riskkonstruktioner, förstå hur byggnadens ålder och byggnadssätt påverkar riskbilden och avgöra när en iakttagelse motiverar fortsatt teknisk utredning.

Dessutom behöver en kvalificerad överlåtelsebesiktningsman ha kunskap om de juridiska förutsättningarna kring uppdraget. SBR:s kravspecifikation för certifierade överlåtelsebesiktningsmän anger bland annat god kunskap om lagstiftning och bestämmelser inom arbetsområdet.

Det är en betydelsefull skillnad. En överlåtelsebesiktning handlar inte bara om att hitta byggfel. Besiktningsmannen måste också kunna utföra och redovisa uppdraget enligt den metod och de villkor som gäller för besiktningen.

Vad betyder certifierad överlåtelsebesiktningsman?

Det är lätt att uppfatta ordet certifierad som en allmän kvalitetsbeteckning, men man bör kontrollera vilken certifiering personen faktiskt har och vad den omfattar.

För certifierad överlåtelsebesiktningsman enligt de krav som SBR redovisar krävs bland annat godkänd ingenjörsexamen eller likvärdig utbildning. Personen ska dessutom ha minst två års erfarenhet av självständiga och kvalificerade arbetsuppgifter inom byggverksamhet och omfattande erfarenhet av överlåtelsebesiktningar. SBR anger minst 40 överlåtelsebesiktningar under en tvåårsperiod. Det ställs också krav på kunskap om relevant lagstiftning, ansvarsförsäkring och fortlöpande kompetensutveckling.

Det innebär att certifieringen inte enbart visar att personen har gått en kurs. Den bygger även på utbildning, yrkeserfarenhet, dokumenterad erfarenhet av själva besiktningsformen och krav på att kompetensen hålls aktuell.

SBR skiljer dessutom mellan certifierad och av SBR godkänd besiktningsman för överlåtelsebesiktning. För att bli av SBR godkänd krävs bland annat dokumenterad byggteknisk utbildning som uppfyller SBR:s krav, genomförd grundkurs för överlåtelsebesiktning, godkännande av SBR och giltig ansvarsförsäkring.

Enligt SBR kan även den som saknar ingenjörsexamen i vissa fall kvalificera sig genom att styrka minst tio års kvalificerad erfarenhet motsvarande en ingenjör inom området. För certifieringen tillkommer kravet på omfattande praktisk erfarenhet av överlåtelsebesiktningar.

Certifierad för en typ av besiktning betyder inte automatiskt certifierad för en annan

Här finns en viktig detalj som konsumenter lätt missar. Besiktningsman är inte en enda enhetlig yrkesbehörighet där en certifiering automatiskt gäller alla typer av byggbesiktningar.

En person kan ha mycket stor kompetens inom byggteknik eller en annan typ av besiktning utan att för den skull vara certifierad överlåtelsebesiktningsman. Omvänt innebär kompetens inom överlåtelsebesiktning inte automatiskt specialistkompetens inom varje tekniskt område som kan förekomma i ett hus.

Därför bör man fråga efter vilken kompetens och eventuell certifiering som gäller för just det uppdrag som ska utföras. Att en webbplats endast skriver ”certifierad besiktningsman” ger mindre information än om det tydligt framgår vilken certifiering det handlar om, vem som står bakom den och vilka kompetenskrav som ställs.

En vanlig husbesiktning kan dessutom ha ett annat fokus. Om syftet exempelvis är att undersöka orsaken till ett specifikt fuktproblem kan specialistkunskap inom fukt och byggnadsfysik vara viktigare än kompetensen att genomföra en standardiserad överlåtelsebesiktning. Ska huset däremot besiktigas inför ett köp blir kunskap om just överlåtelsebesiktning, riskanalys, dokumentation och fastighetsaffärens juridiska sammanhang betydligt viktigare.

Besiktningsmannen behöver förstå riskkonstruktioner

En stor del av värdet i en professionell husbesiktning ligger inte i att upptäcka sådant som vem som helst kan se. Det verkliga kunnandet visar sig ofta i förmågan att förstå vad en observation kan betyda.

En missfärgning behöver exempelvis inte vara en aktiv fuktskada. Samtidigt kan en till synes oskadad konstruktion vara byggd på ett sätt som erfarenhetsmässigt innebär förhöjd risk för problem. Besiktningsmannen måste därför känna till byggmetoder från olika tidsperioder och förstå hur material och konstruktioner åldras.

Det gäller exempelvis krypgrunder, vindar, källare, våtrum, fasader, tak och olika typer av grund- och golvkonstruktioner. Kunskap om byggnadsfysik, fukttransport, ventilation och materialegenskaper blir därför central.

I en överlåtelsebesiktning ska denna kunskap dessutom omsättas i ett begripligt utlåtande som köpare eller säljare kan använda som beslutsunderlag. Det räcker inte att besiktningsmannen själv förstår problemet. Riskerna måste också beskrivas på ett sätt som gör det möjligt för beställaren att förstå när ytterligare undersökningar kan behövas.

Ansvarsförsäkringen är en viktig skillnad

En annan sak att kontrollera är besiktningsmannens ansvarsförsäkring. För av SBR godkända besiktningsmän är giltig ansvarsförsäkring för överlåtelsebesiktning ett grundläggande krav. För certifierade överlåtelsebesiktningsmän ingår också försäkring i kravbilden.

Det är betydelsefullt eftersom en besiktningsman arbetar med professionella bedömningar som kan få stora ekonomiska konsekvenser. Om ett fel som borde ha upptäckts eller uppmärksammats missas kan frågan om besiktningsmannens ansvar bli aktuell.

För konsumenten är det därför klokt att inte bara fråga om besiktningsmannen är försäkrad utan också kontrollera att försäkringen gäller för just den typ av besiktning som ska utföras.

Godkänd och certifierad är inte samma sak

Begreppen bör inte blandas ihop. En av SBR godkänd besiktningsman och en certifierad överlåtelsebesiktningsman har kvalifikationer som kontrollerats enligt fastställda krav, men nivåerna är inte identiska.

SBR anger att certifieringen kräver omfattande dokumenterad erfarenhet av verksamhet som överlåtelsebesiktningsman, närmare bestämt minst 40 besiktningar under en tvåårsperiod. För den som är av SBR godkänd finns inte motsvarande krav på antal genomförda överlåtelsebesiktningar.

Det betyder inte att en godkänd besiktningsman saknar kompetens. Däremot innebär certifieringen att även en viss omfattning av praktisk erfarenhet har dokumenterats.

Vad ska man välja?

Om du behöver en kontroll av ditt hus för att få en allmän uppfattning om underhållsbehov eller undersöka ett specifikt tekniskt problem kan en husbesiktning med rätt specialistkompetens vara det relevanta valet.

Om besiktningen däremot sker inför köp eller försäljning av en villa eller ett fritidshus bör du kontrollera att tjänsten verkligen är en överlåtelsebesiktning och vilken metod som används. Det är också klokt att kontrollera besiktningsmannens byggtekniska utbildning, erfarenhet av överlåtelsebesiktningar, ansvarsförsäkring och eventuell certifiering eller godkännande.

Det viktigaste är med andra ord inte vad företaget väljer att kalla tjänsten. Det viktiga är vad som faktiskt ingår, vilken kompetens besiktningsmannen har och om den kompetensen är relevant för just ditt hus och den situation du befinner dig i.

En husaffär är för de flesta människor en av livets största ekonomiska affärer. Då finns det goda skäl att kontrollera både huset och personen som ska kontrollera det.